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土增清算時精裝房裝修費并非都能扣除,你知道嗎?

國家稅務總局規定裝修費用在土地增值稅清算時可以作為房地產開發成本扣除,但并未明確裝修支出的范圍、是否需要在房地產買賣合同中約定等內容。因此各地區對裝修費用的扣除標準,應參照當地稅務局的具體文件及統一的口徑。下面,我們結合近期在做土地增值稅清算審核時發現的一則有關裝修費用的案例,對此問題進行探析。

案例描述:

甲房地產公司和乙公司于2013年7月31日簽訂太陽能熱水器供銷合同,合同金額2,405,000.00元。乙公司于2013年12月16日之前已全額開票。甲房地產公司進行土地增值稅清算時,將該筆費用錄入到基礎設施費中。

我們使用房地產項目動態管理系統的風險評估模塊對該項目數據進行風險識別。即:通過對開發商錄入的裝修費數據與系統內嵌的對應地區的政策、指標進行自動化綜合稽核分析,出具了“應計入期間費用的裝修費用”風險點,并提請稅務人員進一步審核。


稅務機關審核意見:

經核實,太陽能熱水器屬于裝修工程中的可移動部分,該部分費用在土地增值清算時不得作為開發成本扣除,應予以調整。


案例分析:

通過上述案例可以看出,稅務機關能夠在信息化審核的風險應對環節整體把控納稅人數據錄入質量,并能夠根據風險指標的分級快速鎖定數據疑點。

案例中提到的“太陽能熱水器費”根據《河北省地方稅務局關于對地方稅有關業務問題的解答》“房地產開發企業銷售精裝修房,其裝修費用可以計入房地產開發成本。但其裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支出。”,該筆費用為裝修工程中的可移動部分,因此不得在開發成本中扣除。


政策依據:

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知

四、土地增值稅的扣除項目

(四)房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用,除另有規定外,不得扣除。

河北省地方稅務局關于對地方稅有關業務問題的解答

八、房地產開發企業銷售精裝修房時,如其裝修中包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)費用是否可以計入開發成本?

房地產開發企業銷售精裝修房,其裝修費用可以計入房地產開發成本。但其裝修費用不包括房地產開發企業自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支出。

房地產開發企業銷售精裝修房時,如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)等取得的收入,應以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產銷售收入計算土地增值稅。

廊坊—關于土地增值稅若干政策執行口徑問題的解釋

21.房地產開發企業銷售精裝修房時,裝修費用如何計入開發成本問題

納稅人銷售已裝修的房屋,其發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。

(一)納稅人銷售已裝修房屋,應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的,其裝修費用不得計入房地產開發成本。

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支出。

(二)納稅人銷售已裝修的房屋時,隨房屋一同出售的家具、家電,如果安裝后不可移動,成為房屋的組成部分,并且拆除后影響或喪失其使用功能的,如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等,其外購成本計入開發成本予以扣除。

 

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我們建議:

鑒于各地稅務機關對裝修支出土地增值稅扣除規定不完全一致,建議納稅人在進行土地增值稅清算數據申報前,和當地主管稅務機關充分溝通,了解和掌握當地稅務機關的具體口徑,不要盲目的錄入裝修費用。


小結:

對于此類問題,如果事前用房地產項目動態管理系統進行一次風險識別,我們就能明確知道哪些費用屬于不得扣除項,然后根據風險提示自行調整,避免事后被稅務機關審核出來再進行應對的麻煩。當然,這都是低風險應對,如果是高風險、較嚴重的問題還有可能會被稅務機關請去喝茶,甚至被移交稽查、司法部門,輕則罰款、被降信用、影響企業日后的經營活動,重則承擔刑事責任。很明顯,這不是我們想要的結果。

因此,無論是企業自行清算還是中介進行清算鑒證,都需要謹慎以對,做好事前的風險識別與控制尤為重要。

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