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房企進行土地增值稅清算時應如何處理“代收費用”?

2018-12-08
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代收費用在土地增值稅上政策是一貫的,從財稅字[1995]48號文件規定起,到國稅發[2007]132號文件,再到國稅發[2009]91號文件,政策并沒有什么新變化,只是又一次強調了代收費用的處理規定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內,并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產開發企業代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規定是確定且明確的。近期我們在做土地增值稅清算審核過程中,就發現了這樣一個案例:

案例描述:

某開發商與燃氣集團有限公司簽訂天然氣配接費工程開發協議(天然氣用途只限于居民灶用、洗浴),約定由開發商負責收取該項目一期1678戶居民燃氣用戶安裝工程費,每戶按2500元收取,合計為419.5萬元。該項目進行土地增值稅清算時,開發商將此代收費用計入成本進行了成本扣除。

 

在應用房地產項目動態管理系統進行風險檢測時,系統風險預警,提示疑點方向如下:

 

案例分析:

由上圖可以看出,稅務機關在利用信息化審核時將準確獲取該疑點方向,并通過疑點方向調取該單位會計資料以及售房合同,確認房價中不包含此燃氣費用,同時調查該小區業主來確認此費用是按照每戶2500元單獨收取,最后,稅務機關給出的審核意見:確認此費用不允許扣除,并調減成本419.5萬,同時還要核查營業稅是否足額繳納

我們建議:

在土地增值稅清算審核時,對代收費用的處理應注意以下兩點:

(1)確認燃氣開戶費是否單獨收取。

若房價中不含,則成本不予扣除。

若房價中包含,則不允許計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數。可調取會計資料,售房合同(必須包含補充協議或附件)中核實或抽查詢問購房者,天然氣或暖氣等開口費是包含在房價中還是單獨收取,以確認房價中是否包含。

(2)若以上代收費用為價外單獨收取,需核查營業稅是否足額繳納。

因此,建議中介或企業在申報前應用房地產項目動態管理系統對項目申報數據進行風險檢測,系統會自動進行風險提示,發現該費用不能進行成本扣除,同時提供應對策略、應補充資料和政策依據,中介或企業可根據提示自行調整、規范數據后再行申報,避免不必要的麻煩。

相關的政策:

國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發[2009]91號)第二十八條 代收費用的審核。
  對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取;當代收費用計入房價時,審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第六條規定關于地方政府要求房地產開發企業代收的費用如何計征土地增值稅的問題
  對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。
  對于代收費用作為轉讓收入計稅的,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數;對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用。

河北省物價局關于規范天然氣價格管理的指導意見(冀價管2015 119號)第五條第二款規范相關收費。城市燃氣初裝費授權市、縣人民政府管理,并報上一級價格主管部門備案。其中,新建商品房燃氣初裝費,由房地產開發企業繳納,不得向用戶單獨收取,相關政策及既有住房燃氣初裝費標準按照市、縣人民政府具體規定執行。天然氣計量裝置使用到規定年限后,由天然氣經營企業負責更換,所需費用計入企業成本。(發文時間2015.06.16)

河北省物價局 河北省住房和城鄉建設廳關于規范居民供熱收費有關問題的通知(冀價管〔2016〕132號)第三條鑒于新建住宅首次供熱實行整體供熱,其首次采暖費用納入房價(采暖期按當地人民政府公布的時間執行),統一由開發建設單位交納,不得向居民用戶單獨收取、重復收取。(發文時間2016.06.21)

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